Zes pensioenfondsen ondersteunen engagementinitiatief in vastgoedsector
Artikel van Pension Pro in samenwerking met Vincent van Bijleveld
Pensioenfondsen Detailhandel, Schilders, Achmea, Philips, TNO en Nedlloyd sluiten zich aan bij Green, een organisatie die klimaatengagement specifiek richt op genoteerde en niet-genoteerde vastgoedfondsen.
Dit maakt Green (Global Real Estate Engagement Network) vandaag bekend. Green is een initiatief van adviesbureaus Finance Ideas en Almazara. ‘Onze aanpak is deels vergelijkbaar met bijvoorbeeld BMO en Hermes die zich toeleggen op engagement bij beursgenoteerde ondernemingen’, zegt Vincent van Bijleveld van Finance Ideas. ‘Het verschil is dat wij ons concentreren op de vastgoedsector. Die is verantwoordelijk voor 30 tot 40% van het energieverbruik en de CO2-uitstoot. Hier valt nog veel klimaatwinst te boeken.’
Gebrek aan capaciteit
Ondanks de grote milieu-impact van winkels, kantoren en huizen is engagement van institutionele beleggers niet gebruikelijk in deze sector. Volgens Van Bijleveld is dat deels te wijten aan gebrek aan capaciteit bij vermogensbeheerders. ‘Bovendien gaat bij klimaatactie veel aandacht naar bedrijven, zoals oliemaatschappijen en staalfabrieken, die zelf veel CO2 uitstoten en minder naar vastgoed waar de huurders veel energie verbruiken. Daardoor wordt vastgoed door beleggers vaak over het hoofd gezien als belangrijke sector voor het behalen van de klimaatdoelen.’
Er zijn wel tal van keurmerken, zoals Gresb en Breeam, die iets zeggen over de duurzaamheid van het beleid van vastgoedfondsen en individuele gebouwen. Die gebuikt Green als uitgangspunt. ‘Ze zijn vooral beschrijvend en geven maar beperkte informatie over in hoeverre een fonds goed op weg is om de Parijs-doelstellingen te behalen. Ze inventariseren bijvoorbeeld of er een CO2-beleid is, en of er doelstellingen zijn, maar bepalen niet of de doelstellingen voldoende ambitieus zijn, of de behaalde prestaties in lijn zijn met de doelstellingen en welke maatregelen het fonds wil nemen om ze te bereiken. Dat zijn punten waarop wij doorvragen en aandringen op aanscherpingen.’
Een van de zes pensioenfondsen die Green vanaf het begin steunt, is Philips Pensioenfonds. ‘We zien het als een aanvulling op onze engagement via BlackRock en andere vermogensbeheerders’, zegt Anita Joosten, cio bij het fonds. ‘Samen met andere gelijkgestemde beleggers hebben we meer slagkracht. Voor ons is het vooral te doen om de engagement bij nietbeursgenoteerde vastgoedfondsen. We hebben 10% van ons vermogen in dat soort fondsen belegd. Voordeel van deze aanpak is verder dat we dichter betrokken zijn bij de engagement en daar veel van kunnen leren.’
Een andere deelnemer van het eerste uur is het pensioenfonds van TNO. ‘Het Greeninitiatief stelt ons in staat om CO2-uitstoot bij ons vastgoed te verlagen samen met andere investeerders. Hierdoor kunnen we meer invloed uitoefenen’, zegt Hans de Ruiter, cio bij het TNO-fonds.
Overstromingsrisico
De engagement richt zich niet alleen op de CO2-uitstoot. ‘Vastgoedfondsen moet ook transparant zijn over de klimaatrisico’s. Denk aan gebouwen in gebieden met een groot overstromingsrisico of de invloed van extreem weer op bepaalde gebouwen. Een ander risico is aanscherping van de klimaatregels die vastgoedfondsen dwingen veel geld te investeren in hun panden.’
In eerste instantie richt Green zijn pijlen op de top zestig genoteerde vastgoedfondsen en de vijftien grootste niet-genoteerde fondsen. Dat zijn bijvoorbeeld fondsen van Aberdeen, CBRE, Clarion, Goodman, Heitman, M&G, PGIM, JP Morgan, LaSalle en Prologis.
‘Met een groot deel van die fondsen hebben we al gesproken’, zegt Van Bijleveld. ‘Het valt op dat er geen klimaatontkenners meer rondlopen in de vastgoedsector. Aan de andere kant moet er nog veel gebeuren. De inspanningen om energieverbruik en CO2-uitstoot te verminderen, vallen nog in de categorie laaghangend fruit. Er zijn dan in een deel van de gebouwen zonnepanelen en led-lampen geplaatst. Dat zijn maatregelen die het financiële rendement verhogen. Als je wilt voldoen aan het Parijse klimaatakkoord, moet er ook flink worden geïnvesteerd in de renovatie van panden. Het energieverbruik moet bijvoorbeeld van 200 Kilowatt per vierkante meter naar maximaal 50 en in sommige scenario’s zelfs naar 15 kilowatt in 2050’.
Dat wil zeggen dat ook fondsen met een relatief goede Gresb-score nog stappen moeten zetten. Van Bijleveld: ‘Dat geldt bijvoorbeeld voor Nederlandse fondsen van Achmea, Altera, Amvest , ASR en Bouwinvest. Die reageren positief op betrokken aandeelhouders die mede richting geven aan hun plannen.’
Kosten
Green is een non-profitorganisatie. Fondsen die willen aansluiten betalen per jaar een vergoeding die loopt van €1750 (minder dan €5 mrd vermogen) tot €16.500 (meer dan €50 mrd). Dit is het basistarief. Fondsen die extra diensten afnemen zoals intensieve engagement bij bepaalde vastgoedfondsen moeten opnieuw de portefeuille trekken.
Volgens Van Bijleveld komt Green niet in plaats van bestaande keurmerken. ‘Wij zijn geen dataleverancier zoals Gresb. Ze zijn een van de samenwerkende partijen. Ons doel is in de eerste plaats engagement uit naam van institutionele beleggers. Het is denkbaar dat wij informatie verzamelen die bruikbaar is voor de opstellers van keurmerken en benchmarks.’ Bij Finance Ideas en Almazara zijn gecombineerd nu zo’n vijf mensen die een groot deel van hun tijd besteden aan Green-engagement.
Internationaal
‘s Lands grootste pensioenbeleggers APG, PGGM en NN zijn nog niet aangesloten bij Green. ‘Ze hebben eigen mensen die engagement uitvoeren. Wel willen we nog nauwer met hen en andere grote en internationale spelers samenwerken zodat Green de Climate Action 100+ voor de vastgoedsector wordt. Niemand kan nu eenmaal alles zelf doen. Niet iedere belegger heeft een esg-expert op het gebied van vastgoed in dienst. Er zijn honderden vastgoedfondsen’, aldus Van Bijleveld.
Green staat ook open voor buitenlandse institutionele beleggers. ‘We hebben al contacten gelegd met beleggers en fondsen in de VS, Canada, het VK , Australië en Scandinavië’, zegt Van Bijleveld. Verder verwacht hij dat nog meer Nederlandse fondsen zullen aanhaken. ‘We hebben met veertig pensioenfondsen gesproken. De reacties zijn positief.’
